《江西省物業(yè)管理條例》本月實施
發(fā)布時間：
2012-10-08
購買的新房出現(xiàn)漏水，墻體有質(zhì)量隱患，找開發(fā)商，開發(fā)商或不見蹤影，或推三阻四，怎么辦？小區(qū)車位該如何滿足業(yè)主的需求？新房交付后沒有入住是否可以不交物管費？利用小區(qū)電梯等公共部位所獲得的收益情況，業(yè)主是否享有知情權(quán)？這些問題都隨著于本月起施行的《江西省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）有了解決方案。 關(guān)于新房交付 ■水電氣一戶一表方可交付 新建房屋在符合什么條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)，《條例》進行了具體規(guī)定，必須要符合以下條件：建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成且達到國家、本省有關(guān)建設(shè)標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；按照規(guī)劃設(shè)計要求視頻監(jiān)控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已建成；道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求等。 關(guān)于保修金 ■開發(fā)商申辦房產(chǎn)證前要交保修金 買了新房出現(xiàn)質(zhì)量問題咋辦？如何讓開發(fā)商真正承擔起責任？新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度成為《條例》的一大亮點。《條例》規(guī)定，從本月起，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 《條例》提出，物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應(yīng)當在七十二小時內(nèi)予以維修。 關(guān)于物業(yè)管理 ■物管未履責致業(yè)主損失要賠 如果樓盤所擁有的業(yè)主很少，物業(yè)管理問題該如何解決？《條例》規(guī)定，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期維護，確保其正常運行。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 ■已交付業(yè)主的房屋物業(yè)費由業(yè)主承擔 房屋已交付，物業(yè)費該如何收取？《條例》進行了明確：已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。 ■不提供服務(wù)應(yīng)提前三個月通知 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供連續(xù)不間斷服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然“跑路”，致使小區(qū)管理陷入一片混亂，給居民生活帶來不便的事也時有發(fā)生?！稐l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當提前三個月書面告知對方。 關(guān)于停車位 ■占用共用道路的停車位收益歸業(yè)主 停車位是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主爭議的主要方面，有些小區(qū)甚至在業(yè)主停車需求都不能滿足的情況下，把車位租給了其他人。針對目前小區(qū)內(nèi)爭議較大的車位問題，《條例》也作出了明確的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先出租給小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，可以出租給其他人，但租賃合同期不得超過6個月。 占用小區(qū)共用道路所設(shè)的停車位，業(yè)主往往不知其收益情況，也是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的爭議點?！稐l例》明確，占用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務(wù)成本后應(yīng)當屬于業(yè)主共有。 關(guān)于房屋裝修 ■破壞房屋承重結(jié)構(gòu)最高罰10萬 部分業(yè)主在進行房屋裝修時，把承重墻拆除，給房屋造成安全隱患。更有業(yè)主將屬于公共部分的過道、樓梯用鐵門一攔，變成自己的“領(lǐng)地”，或者把住房變?yōu)椴蛷d、棋牌室，給周邊住戶造成困擾，這些都屬于違法行為。 《條例》規(guī)定，損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。 關(guān)于公共收益 ■利用共用部分的收益每半年公示一次 現(xiàn)在很多小區(qū)的電梯外設(shè)有電視用于播放廣告，在電梯內(nèi)也有各種廣告，這筆收益應(yīng)該歸誰？ 《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將收益和使用情況每半年公示一次。
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